Когда покупать недвижимость в Европе?

Рынок недвижимости – это индикатор экономического развития страны. Стабильные цены на недвижимость с небольшим ростом – признак развития экономики и прироста инвестиций. На текущий момент в Европе нет одного тренда на недвижимость. Про это свидетельствуют выводы профессионалов Deutsche Bank. Но, не все рыночные игроки с ними согласны.

В Deutsche Bank заявляют разнонаправленные тенденции, соответствующие для тех или же других европейских стран. Так, продолжается снижение стоимости недвижимости в Испании. В соответствии с мнением профессионалов, тут рынок переоценен приблизительно на 25%, исходя из «индекса доступности жилья» и соотношения цены недвижимости, арендной платы и показателем доходов жителей.

Специалисты организации FX Clearing, организации которая входит в международный рейтинг диллинговых центров FOREX заявляют, в Ирландии и Греции недвижимость в последнее время очень подешевела. И, в соответствии с мнением экспертов, цены уже достигли потенциального дна. В соответствии, более вероятным сценарием будет консолидация рынка в данных державах или же даже некое повышение цен жилья.

Недвижимость во Франции, Голландии и Бельгии является более переоцененной во всей зоне евро, что, конечно, обязано привести к снижению цен. Специалисты уделяют свое внимание на то, что в последние несколько лет в данных державах недвижимость ни одного раза значительно не дешевела. Напротив, во Франции на протяжение несколько десятков лет цены удвоились. И на данный момент тут предвидится снижение цены квадратных метров сразу на 40%.

С другой стороны в Италии и Португалии, вероятнее всего, жилище будет только лишь дорожать, так как в данных державах, в отличие от примыкающих, давно не просматривалось серьезных повышений цены.

Схожая условия и в Германии, в особенности в огромных городах. С 2000-го по 2005-й год германская недвижимость не только не дорожала, но даже подешевела на 10%. Предпосылкой тому были низкие темпы роста валового внутреннего продукта и большой уровень безработицы в государстве. Позднее наблюдался застой. А с 2009-го г. цена квартир увеличивается, нагоняя упущенное, вкупе с доходами германцев и экономикой государства.

Но, прогнозам Deutsche Bank возразили почти все специалисты рынка европейской недвижимости. Оппоненты ссылаются на то, что цена недвижимости зависит не только лишь от абстрактного «индекса доступности жилья», а также и от экономического подъема или же спада. Потому, к примеру, если предположения МВФ по Греции оправдаются, недвижимость там не подорожает, а напротив - упадет вниз.

Приблизительно то же самое угрожает и остальным государствам, экономика которых находится в очень шатком состоянии. Специалисты организации FX Clearing рекомендуют инвесторам подождать с покупкой недвижимости, по последней мере до того времени, пока EUR не прекратит свое снижение относительно доллара США. В последнем случае, думают они, возможно приобрести только лишь ту недвижимость, которую вы сразу можете сдать в аренду.

Московская недвижимость: интересы инвесторов.

Недвижимость всегда в цене, а московская недвижимость в высокой цене. И хотя кризис коснулся и данного сектора, специалисты ожидают увеличения стоимости недвижимости в столице России. На руку риэлторам играет решение столичных властей сильно ограничить стройку в центральных районах города, а присоединение к столице части Подмосковья наверняка подымет цены на недвижимость и там. Кроме того, в столице высок возможный спрос: почти все инвесторы на время кризиса отложили свои планы приобретения жилья и коммерческой недвижимости, а на данный момент интенсивно приглядываются к предложениям.

Специалисты организации NordFX, которая входит в международный рейтинг диллинговых центров FOREX академии трейдинга Materforex-V заявляют, за 1-ый квартал текущего года цена жилья эконом-класса на первичном рынке в столице России поднялась в среднем на 3,6 %, квартир бизнес-класса – на 3,5 %. Цена жилья на вторичном рынке уже превысила уровень цен предкризисного лета 2008 г. (7,5 тысячи долл), а цены на первичном рынке увеличились в два раза – до 12,6 тысячи долл за «квадрат».

Риэлторы заявляют, что упор спроса на данный момент переместился в сторону маленьких квартир, одно- и двухкомнатных, также квартир-студий, что соединено с снижением платежеспособности покупателей.

Значительны ли риски для инвестирования в недвижимость Столицы РФ? Они бывшие, высока возможность банкротства застройщика и срыва сроков ввода объектов в эксплуатацию. Эти риски сейчас усиливаются ожиданием 2-ой волны кризиса. на данном фоне увеличивается возможность понижения возможной прибыли от инвестирования в недвижимость. Зато вложенные средства окажутся хорошо защищенными, потому что московская недвижимость надежнее сейфов всякого банковского учреждения.

До какой степени доходны инвестиции в недвижимость Столицы РФ? Специалисты организации Nord FX предсказывают к окончанию 2012 г. поднятие цены квадратного метра на 10-15 %. Правда, если 2-ая волна кризиса все таки накроет Российскую Федерацию, то может быть понижение цены жилья до 20 %.

Еще больше выгодными будут вложенные средства в стройку «с нуля», цены на закладываемое жилище в столице России ниже готовых объектов на 20%. На прибыльность таковых инвестирования осуществляют влияние транзакционные затраты (они составляют до 5 % от всех издержек). Плохо на доходности скажется срыв ввода объектов в строй.

Отдельные проблемы имеют возможность появиться на стадии дизайна ипотечного кредита, сейчас процентная ставка по ним в российских банках остается на высочайшем уровне, но с другой стороны специалисты предсказывают, что во 2-м полугодии она начнет понижаться.

ПИФы России: итоги первого квартала.

Кроме общеизвестного индекса фондового рынка, еще одним показателем развития являются показатели работы инвестиционных фондов. Несмотря на некоторые неудачи, в целом по итогу марта текущего года результаты российских ПИФов выглядят довольно ободряюще. Большее количество управляющих сработали на совесть и смогли обернуть позитивные настроения рынков на рынке акций и облигаций в довольно хороший процент дохода. Так кто же является лидером, а кто аутсайдером? Кто заработал деньги, а кто потерял их?

По общим подсчетам экспертов Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V за последнюю неделю марта паи открытых фондов потеряли в стоимости 0,17%, в расчете на средний показатель рынка. Доходы ПИФов смешанных инвестиций понизился на 0,28%, индексные же упали на 0,70%. В расчете же на месяц аутсайдерами были паи фондов инвестировавших в сектора электроэнергетики и металлургии.

Обзор рынка ПИФов за март: какие фонды можно назвать лучшими и худшими

Из всех фондов открытого типа, лишь 98 ПИФам удалось увеличить стоимость своих паев. Индексные ПИФы акций потеряли 4,53% от стоимости пая, а по итогу прошедшего квартала прирост составил 8,85%:
- фонды смешанных инвестиций. По итогу прошедшего месяца было зафиксировано падение стоимости паев в среднем по рынку на 2,39%, по итогу квартала рост составил 6,99%;
- фонды облигаций. Увеличение за март составляет 0,49%, а по результату трех последних месяцев рост на 3,28%;
- фонды денежного рынка. По итогу месяца положительный результат составил 0,21%, по результату квартала стоимость паев прибавила в среднем 0,99%.

Рейтинг ПИФов за март:

 

Лидерами стали следующие фонды -лидирующую позицию по приросту доходности за март занимает - Тройка Диалог — Инфраструктура, сумевший увеличить стоимость пая на 4,59%. Давайте рассмотрим стратегию данного фонда:

• Цель инвестирования. Направление на среднесрочное и долгосрочное увеличение капитала посредством инвестирования в акции компаний инфраструктурного сектора в России и по странам СНГ.
• Инвестиционная стратегия: Стратегия рассчитана на инвесторов спокойно относящихся к краткосрочной волатильности фондового рынка и инвестиций, в общем, которые делают основную ставку на отдельные сектора экономики России. В данной стратегии предполагается широкая диверсификация портфеля, вес одной компании не превышает 10% от общего капитала.

Второе место занимает Тройка Диалог — Глобальный Интернет добившаяся прироста пая на 4,08%, третье место по праву принадлежит фонду Райффайзен – США с приростом в 3,48% .

Аутсайдерами марта стали: Малахитовая шкатулка (-14,15%), Альфа–Капитал Металлургия (- 12,42%), БИНБАНК Индекс РТС – Металлы и добыча (-10,00%), Тройка Диалог – Металлургия (- 9,15%), Тройка Диалог — Компании рынка драгоценных металлов (- 9,02%).

Статистика ПИФов на территории России

По состоянию на 01.04.2012 год в России действуют 1330 Паевых инвестиционных фондов. Из них 438 – открытые, 67 – интервальные, 825 – закрытые.

 

 

Состояние индексов паевых инвестиционных фондов

Индекс открытых паевых фондов, взвешенный по стоимости чистых активов фонда:

 

Индекс открытых паевых фондов, ценовой невзвешенный:

 

Индекс стоимости чистых активов открытых паев:

 

Исходя из приведенных графиков можно заключить – на рынке ПИФов сейчас набирает обороты бычий тренд. Исключение составляет лишь Индекс стоимости чистых активов открытых паев, в данный момент пытающийся найти поддержку.

Недостатки российских ПИФов:

• Риск. Существует значительный риск при вложении. Например, в равнении с инструментами с фиксированной доходностью;
• Отсутствие гарантий. При покупке пая каждый инвестор предупреждается о том, что получение прибыли от вложенных средств не гарантируются;
• Низкая ликвидность. Например, если вам потребуется немедленно вывести средства, данная процедура занимает примерно 7 дней, и плюс к этому вы еще заплатите комиссию;
• Обвал фондового рынка. В данном случае, если произойдет обвал фондового рынка, ПИФы распродают не все активы, а только лишь часть. Тем самым капитал вкладчиков подвергается существенным рискам.

Преимущества российских ПИФов:

• Небольшие издержки. Снимаются минимальные комиссионные;
• Существенный доход. Потенциальная доходность от вложений в ПИФы может существенно превышать ставки по депозитам;
• Прозрачность. Ежедневно рассчитывается стоимость пая и стоимость чистых активов компании.

Экономика США. Начиная с последнего квартала прошлого года, экономика демонстрировала довольное бодрое состояние. Количество первичных обращений снизилось до 360 тыс. в сравнении с 400 тыс. в октябре. Некоторые данные, которые были опубликованы в марте (например, объемы заказов на товары длительного пользования) были ниже ожиданий, но если их сравнивать с данными полугодовой давности, они выглядят довольно хорошо. Дело в том, что на сегодня статистических данных едва хватает для поддержания дальнейшего роста, а для дальнейшего роста экономики США без дополнительного импульса пока что не в состоянии.

Инвесторам: перспективы развития и привлекательности фондов

Как отмечают журналисты «Биржевого лидера», в марте фондовые индексы России вновь смогли переписать свои годовые максимумы. Но вследствие текущей перекупленности на рынке позволила «медведям» (пусть и не с первого раза) взять рынок под свой контроль. По итогу марта индекс ММВБ потерял 5,03%, а РТС - 5,61%.

Наступивший апрель вполне может пройти под знаменем «быков». Одним из основных факторов выступает настоящая перепроданность российского рынка, а также в наступившем месяце стартует сезон корпоративных отчётностей в США, что также может поддержать фондовый рынок России. Также, стоит упомянуть и возможные щедрые дивидендные выплаты.

Кто покупает «землю обетованную»?

Мировой кризис - это всегда падение цен на недвижимость в мире. Для одних - это ужас, зло, форс-мажор, а для инвесторов - лучшее время покупок офисной, жилой, коммерческой, туристической и прочей недвижимости на планете - всего того, что через время обязательно и мощно подорожает.

За последние два года недвижимость в Нью-Йорке упала на 6,6%, Токио - 12%, в Москве 3-5% и т.д. Но, есть одна из немногих стран на планете, цены на недвижимость в которой практически не падают никогда. Название этого государства - Израиль.

В чем же особенности рынка недвижимости этой страны, и какие его сегменты привлекают инвесторов в настоящее время сильнее всего?

В чем особенности кризиса недвижимости в Израиле?

В Израиле цены на недвижимость не падают в кризис, просто уменьшаются объемы строительства и продаж, - пояснили эксперты землячества трейдеров и инвесторов Израиля Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V. Так происходит каждый раз, когда на планете случается кризис. Например, по данным официального статистического органа страны, объемы реализации новой недвижимости в Израиле снизились в январе еще на 8% по отношению к предшествующему месяцу, а в некоторых местах даже выше.

Чем привлекает инвесторов израильская недвижимость? Небольшой территорией, мощной инфраструктурой, благоприятным климатом, созданным окружением трех красивейших морей – Красного, Мертвого и Средиземного, расположением туристической христианской Меккой - Иерусалима, всемирно известными клиниками Израиля, в которые ежегодно на диагностику и лечение приезжают более миллиона людей с разных уголков нашего мира. Курортный сезон (а значит спрос на жилье) местами достигает круглогодичного цикла. Поэтому, стоимость недвижимости в курортных городах, а также бизнес-центрах страны - обусловленная растущим из года спросом - стабильна и высока:
■ динамика на недвижимость Израиля 2011 года. Прошлый год мирового экономического кризиса принес лишь незначительный прирост в стоимости недвижимости. В целом цены увеличились на 2% за 2011 год. Для сравнения, 2010 год принес прирост стоимости на 17,6% по отношению к предыдущему. Годовой тренд разместился неравнозначно – вторая половина года характеризовалась снижением стоимости жилья на 3,3% по отношению ко второму кварталу года. Сравнительный анализ объемов реализации жилья отражает его снижение по первичному рынку на 15% по отношению к 2010г.;
■ какие сегменты рынка коснулось изменение цены? Дорогостоящие квартиры стоимостью более 400 тыс. евро остались в прежней цене, квартиры средней и низкой стоимости (до 300 тыс. евро) продолжили ценовой рост;
■ динамика 2012 года. В январе 2012 года отмечено общее снижение объема заключаемых сделок, местами этот показатель составил более 50%. Менее всего объемы продаж упали по Тель-Авивской недвижимости (в среднем на 17%) по отношению к предыдущему месяцу. Иерусалим же, наоборот, встретил растущую тенденцию в сфере недвижимости – объемы реализации увеличились за январь на 3%. Самым дорогостоящим регионом в Израиле по-прежнему остается Тель-Авив:

 

Таким образом, объемы продаж недвижимости сейчас находятся на предкризисном уровне.

Продолжат ли цены на недвижимость Израиля рост?

Как пояснил в интервью "Биржевому лидеру" адвокат Эли Гервиц, президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии "Эли (Илья) Гервиц", в Израиле следует различать краткосрочные и долгосрочные тенденции:
1. С точки зрения долгосрочных тенденций существуют пять факторов, которые поддерживают динамику роста цен на недвижимость:
- во-первых, Израиль, в отличие от подавляющего большинства развитых стран, характеризуется устойчивым ростом населения – связанным с высокой рождаемостью и высоким уровнем медицины – что диктует постоянное и устойчивое увеличение спроса на жилую недвижимость.
- во-вторых, Израиль является популярным курортом с недостаточным числом гостиниц и высокими ценами на их услуги, что приводит к перенаправлению части жилого фонда, в первую очередь в приморских городах и в Иерусалиме, в фонд краткосрочной аренды.
- в-третьих, в Израиле более, чем в других странах, имеет место "экспорт спроса на недвижимость" – обеспеченные евреи из России, Франции, Америки, Англии, Украины покупают квартиры как для проживания во время своих коротких визитов, так и в качестве "запасного аэродрома", в таком количестве, что государство рассматривает ситуацию с такими "квартирами-призраками", то есть квартирами, стоящими пустыми большую часть года, как национальную проблему.
- в-четвертых, в Израиле очень низкая банковская ставка (по ипотекам с одной стороны, и по вкладам с другой), что делает инвестиции в недвижимость доступными и более привлекательными, чем банковские депозиты.
- в-пятых, после кризиса, вызванного "мыльным пузырем" в сфере высоких технологий в начале этого века темпы строительства резко упали при продолжающемся приросте населения, что вызвало накопление дефицита жилищного фонда, перекрыть который не удается до сих пор, особенно в свете увеличения покупок квартир в Израиле иностранцами.

2. С точки зрения краткосрочных тенденций можно говорить об обратном тренде – если год-два назад квартиры "улетали, как горячие булочки", при этом чаще дороже, чем первоначально заявленная цена (по причине конкуренции за каждую квартиру между несколькими покупателями), то сегодня от однозначного "рынка продавцов" Израиль переходит к более сбалансированной ситуации, которая вынуждает девелоперов предлагать пакеты льгот и скидок, а покупателям позволяет вести переговоры о цене с позиции силы.

Особняком стоит недвижимость класса ультра-премиум – квартиры, занимающие целый этаж в новых тель-авивских небоскребах в прибрежной полосе, и элитные особняки на "израильских Рубевках". При ценах в 20.000 евро за метр и 20-30 миллионов евро за квартиру такие единичные объекты могут конкурировать по цене с Лондоном и Москвой, а вот покупатели – даже если они живут в Лондоне – говорят в основном на русском. Так, три самых дорогих квартиры в Израиле были приобретены олигархами из России, Казахстана и Украины, заключил адвокат Гервиц.

Кто является основными покупателями израильской недвижимости?
- 40% инвесторы, пришедшие с финансовых рынков;
- 30% семьи, приобретающие недвижимость для улучшения жизненных условий;
- 20% молодые семьи;
- 10% иностранные покупатели.

 

Кто продает недвижимость в Израиле? Основными игроками на рынке недвижимости Израиля являются: ООО "The кei" Investments LTD, ЧП Michaeli М, KakDoma, Liverant A&A, IsraelHome, Адлер Малька Эйлат, AyDA Israel, Elena Real Estate, Shalash Holiday Rentals, Sea Plaza, Лернер, V@T Apartment Tel Aviv, MNP Nadlan Group, TORGO Estate, Israturizm, AGASstudio, Realtor Israel, WM Realty - Лиза, Агентство недвижимости "Офек", Агентство недвижимости "Лернер", ArenDA Isarel, DANDAN, Oshri Nehasim LTD, Galton.

Какая недвижимость пользуется наибольшим спросом в Израиле? Как пояснил в интервью "Биржевому лидеру" генеральный директор инвестиционно-строительной компании «KRAVITZ INVEST» Валерий Кравиц: «На мой взгляд, говорить о том, что на рынке недвижимости Израиля есть кризис – в корне неправильно. За всю свою историю цены на жилье в Израиле не падали до катастрофических уровней, как, скажем, в Греции, Америке или Казахстане в свое время. В Израиле существует определенная ситуация, абсолютно не связанная с факторами мировой экономики, но обусловленная особенностями развития внутреннего рынка. Основная проблема на рынке жилья Израиля – это проблема высоких цен, существующая из-за диспропорции спроса-предложения и бюрократического процесса утверждения проектов и распределения земель. Спрос на жилье в Израиле рос быстрее, чем восполнение дефицита. И чем больше становилась эта пропасть, тем агрессивнее вела себя цена.

Рост стоимости недвижимости в течение нескольких лет привел к тому, что многие жители Израиля не могут позволить себе купить квартиру, притом, что это большинство – представители среднего класса страны. Поэтому сейчас мы видим, что спрос на жилье среди местного населения сокращается, об этом свидетельствуют отчеты госведомств. В свою очередь снижение спроса влечет за собой снижение стоимости жилья, но не резкое, а постепенное - это логичное поведение рынка.

Сокращение спроса не является свидетельством кризиса, покупатели ждут еще большего удешевления стоимости жилья. Этот объем отложенного спроса вернется на рынок очень скоро, т.к. правительство и госструктуры предпринимают активные меры для стабилизации ситуации на рынке - создаются строительные комиссии, которые значительно ускоряют процедуру выделения земель под застройку, проводится реформа управлении земельными ресурсами, принимаются новые законопроекты, субсидируется строительство доступного жилья.

Есть единственный момент, который не находит решения – это отсутствие закона или правила о строительстве малогабаритного жилья. Это бы решило ситуацию полностью и сегментировало рынок. Это самый уязвимый момент, из-за которого ситуация на рынке может не выровняться. Я был бы уверен в стабилизации, если бы этот вопрос был решен. Ситуация складывается таким образом именно потому, что строят 4-5 комнатные квартиры. Причиной тому являются, прежде всего, местные власти, которые определяют, какие именно единицы жилья должны быть построены в их городе. Почему так важно, чтобы строились 4-5 комнатные квартиры? Они же дороже. Потому что муниципальные власти заинтересованы, чтобы в их городе жили полные состоявшиеся семьи или социальная прослойка, которая имеет хорошие доходы. Почему это важно? Потому что, во-первых, повышается уровень города, а во-вторых, эти люди платят налоги. Малогабаритное жилье не строятся, потому что это студенты и молодые семьи. Муниципалитет в них менее заинтересован, потому что, по статистике, с ними больше всего проблем в оплате налогов на землю, коммунальных услуг. Это четкая политика местных властей. Рынок недвижимости Израиля требует сегментации. Прежде всего, необходимо обязать местные власти строить 1, 2 и 3 комнатные квартиры, потому как рынок испытывает недостаток именно в этой категории жилья. Соответственно, под такие проекты государство должно предоставить необходимые для застройки земли. Тогда многие люди смогли бы уйти с аренды и купить собственную квартиру.

Анализ цен на квартиры не полностью отражает ситуацию на рынке. Дело в том, что 2-3 комнатные квартиры действительно востребованы в Израиле, но не являются показателем динамики цен на жилье. Для анализа цен, как правило, берется изменение стоимости 4-5 комнатных квартир, как составляющих большую часть от всего объема проданного жилья. Средняя цена на такие квартиры составляет 350-400 тыс. долларов.

Что касается ценовой ситуации, то все игроки рынка отмечают небольшое снижение стоимости недвижимости в Израиле. Сейчас 3 комнатную квартиру в Холоне на вторичном рынке можно приобрести в среднем за 1 млн. 100 тыс. шекелей, 5 комнатная квартира в Хадере продается за 1 млн. 200 тыс. в среднем, 3 комнатная квартира в Беэр-Шеве стоит около 700 тыс. шекелей. В Тель-Авиве средняя стоимость 4-комнатной квартиры составляет порядка 2 млн. 400 тыс. шекелей. В Ашдоде 4 комнатную квартиру можно приобрести за 1 млн. 150 тыс. шекелей, в Хайфе и Иерусалиме стоимость 4 комнатной квартиры составляет порядка 1 млн. 700 тыс. шекелей. Если говорить о новострое, то стоимость жилья будут на 200-500 тыс. шекелей дороже, в зависимости от месторасположения, инфраструктуры и предлагаемых услуг в самом здании (консьерж, охрана, бассейн, рестораны и т.д.).

По прежнему наиболее высокие цены специалисты фиксируют в северном Тель-Авиве, Герцлии Питуах, Кейсарии, Кфар Шмарьягу.
На мой взгляд, инвестиционный климат на данный момент очень благоприятный. Потому что Израиль – это та страна, в которой законы работают, в которой есть постоянный спрос на недвижимость. Боле того, тенденция последнего года показывает, что все больше и больше иностранных граждан покупают себе недвижимость в Израиле, причем, не так, как раньше - просто покупают богатые люди элитное жилье. Покупают недвижимость люди с любым бюджетом, покупают с целью инвестиций, т.к. они уверены, что цены не упадут, и они всегда будут получать стабильный доход от аренды.

Как показывает практика, иностранные граждане, имеющие еврейские корни, являются потенциальными покупателями недвижимости в Израиле. В основном покупают они. Есть также определенный процент людей, которые относятся не к частному, а к бизнес-сектору, когда различные инвестиционные компании приобретают недвижимость, разрабатывают проекты, вкладывают средства в гостиничный бизнес.

Если говорить о российских инвесторах, то могу предположить, что прежде всего их привлекает отсутствие языкового барьера (порядка 30% населения Израиля владеет русским языком), отсутствие визового режима, развитая инфраструктура и стабильность по отношению к рыночной конъюнктуре. Кроме того, в Израиле очень низкий уровень преступности, в отличие от той же популярной у россиян Болгарии.

Если говорить об Эйлате, то это наличие международного аэропорта, куда регулярно прилетают рейсы из России. Кроме того, Эйлат является свободной экономической зоной».


Как россияне делают бизнес, покупая недвижимость в Израиле?

Уже третий год подряд россияне занимают лидирующие позиции среди иностранцев, покупающих недвижимости в Израиле, покупая каждый год около двух тысяч объектов недвижимости по стране, как правило, в курортных районах - Нетания, Хайфа и Элайт.

Как правило, россияне в зимнее время проводят в купленных апартаментах, а летом уезжают на родину в Россию, т.к. именно летний период может принести наибольшую прибыль от сдачи своего жилья в аренду приезжающим туристам.

Самые востребованные объекты — просторные квартиры в престижных районах таких городов, как Тель-Авив, Иерусалим, Хайфа, Нетания, Эйлат и Ашдод. Покупателей часто интересует жилье с видом на море. Цены на такую недвижимость начинаются от 700 тыс. долларов США, отметила в интервью "Биржевому лидеру" аналитик компании «Tranio.Ru» Юлия Кожевникова.

Цены на недвижимость в Израиле

В среднем стоимость квадратного метра в Израиле колеблется:
- Эйлат - 1.480 долларов США;
- Тель-Авив - $1.420;
- Беэр-Шева - $1.390;
- Хайфа - $1.070.

Самые высокие цены на недвижимость в Израиле в центральных районах страны и Тель-Авиве.
- цены на двухкомнатные квартиры варьируются до 1,5 миллиона шекелей (390 000 долларов),
- более дешевые квартиры можно купить за 240 – 300 тысяч шекелей (100 000 долларов).

Средняя цена квартиры в Израиле варьируется в рамках 800 до 850 тысяч шекелей (208 - 210 тыс. долл.). Квартиры самого популярного в Израиле формата от 2 до 3,5 комнат в Тель-Авиве стоят в среднем 1400 тысяч шекелей, цены колеблются от 410 до 2 миллионов и более. Воистину, Тель-Авив – город богатых и веселых!
- в Нетании стоимость 1 – 2 комнатной квартиры варьируется в 330 до 900 тысяч шекелей (х 0,26 долларов США);
- в Эйлате квартира стоит от 250 до 850 тысяч, при вилке цен от 300 тысяч до 3 миллионов шекелей. Специфика Эйлата в том, что процент элитной недвижимости в этом небольшом городе очень высокий;
- на Севере Израиля цены на недвижимость немного ниже, чем в центре страны. Например, в Кирьят Шмона можно купить 2 комнатную квартиру за 150 тыс. шекелей (х 0,26 долл. США).

Что способствовало изменениям на рынке недвижимости? 

Как объяснил ведущий канадский эксперт Академии Masterforex-V Евгений Ольховский, текущие тенденции могут быть обусловлены рядом факторов:
- банковской политикой страны. Февральская процентная ставка по вкладам снижена на 2,5%. Таким образом, МинФин Израиля пытается повысить рост инвестиций (в том числе в недвижимость) внутри страны, снижая тем самым зависимость государства от внешней конъюнктуры и стимулируя рост экономики;
- налоговой политикой Израиля. Повышение налога на прибыль с капитала, введенного в 2011 году, проявилось в поведении участников сферы недвижимости. Первым сектором, в котором наблюдается снижение доходов налоговой сферы, стал земельный, а вместе с ним и сектор недвижимого имущества.

Инвестиции в недвижимость: что привлекает инвесторов?

В общей структуре отмеченных статистикой инвестиций сфере недвижимости отводится от 10 до 15% потока инвестсредств. Второе полугодие 2011 года принесло снижение доли инвестиций в данную сферу с 14 до 10,7%. Ноябрьские объемы общих инвестиций сократились по отношению к октябрю на 50%, декабрьские к ноябрю – более чем на 40%:
■ ожидать ли обесценивания объектов недвижимости? Главным волнующим вопросом остается прогнозная оценка ситуации. Эксперты Академии называют одним из факторов снижения инвестиций и общего спроса в сферу недвижимости – уход с рынка спекулянтов-перекупщиков. Спрос на приобретение недвижимости для собственной эксплуатации на самом деле не изменился. Принимая во внимание общее количество жителей, нуждающихся в личной жилплощади, и темпы строительства жилья в стране, можно смело делать вывод о том, что спрос на жилье превышает и будет превышать предложение еще лет 5;
■ оценка рынка покупателей. В феврале одна из израильских строительных компаний провела презентацию нескольких вводимых в эксплуатацию объектов недвижимости. Руководство компании отмечает небывалое количество потенциальных покупателей, прибывших на мероприятие. Как видим, покупательская активность в реалиях выше пессимистических тенденций, выносимых статистикой, это и понятно – цены ведь спустились. С таким успехом, растущий спрос может спровоцировать очередной их скачок минимум на прежний уровень;
■ что способно опустить спрос? Немаловажную роль в формировании реального спроса играет банковская политика страны. Сегодня процент на ипотечную ссуду сравнительно невысок. Банк Израиля планирует ужесточение мер по выдаче ссудных капиталов, что может привести к снижению покупательской способности населения страны;
■ курс нового шекеля (NIS). Курс шекеля к доллару торгуется во флете 0,2589-0,2707 - волны А/В старшего волнового уровня - отмечают эксперты факультета изучения торговой системы Мasterforex-V. Пробитие верхней границы флета укажет на формирование ФЗР уровня Daily, как вероятность разворота тренда и ближайшим уровнем сопротивления выступит пивот МФ 0,2793. В случае пробития нижней границы флета - медвежий тренд продолжится "короткой" медвежьей волной С или а(С) волнового уровня Daily2|Weekly

 

Черногория: европейский рай для инвесторов.

У нестабильного Египта и бесшабашной Турции, появился серьезный конкурент на рынке туристических услуг. Быстрорастущая популярность Черногории все чаще привлекает взоры инвесторов. Возможность инвестиций в бизнес-сферу Черногории достаточно привлекательна. Среди сфер, в которые инвесторы предпочитают вкладывать средства, наиболее распространенными являются строительство, недвижимость, экспорт и импорт товаров и туризм.

 Инвестиции отличаются интересным уровнем рентабельности, особенно, если учесть благоприятную экономическую обстановку. Чем может быть привлекательна страна для инвесторов сегодня?

Промышленность в Черногории: каков потенциал для иностранных инвесторов?

 Как объяснил ведущий эксперт Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V Евгений Ольховский, лидерами по вливанию инвестиций в страну сегодня являются Франция и Бельгия, которые, к слову, и предложили руководству страны войти в состав ЕС в далекий 2004-й год. Многие из предприятий сегодня имеют владельцев именно из этих стран:

 ■ ключевые отрасли промышленности. Особая роль отводится горнодобывающей промышленности, металлургии, легкой промышленности и сельскому хозяйству, деревообрабатывающей сфере, животноводству и туризму. Добывающая промышленность специализируется на производстве свинца, алюминия, цинка, бокситов. Отрасли базируются на частично обновленном парке оборудования. Всего средних и крупных предприятий в стране зафиксировано около 50 тысяч, десятая часть из которых принадлежит иностранцам. В общем ВВП страны более половины доходов приносит сфера услуг, производство – около трети;

 ■ экспорт, импорт. В структуре экспорта преобладают цветные металлы, одежда, вина Монтенегро, продукция химической промышленности. Кроме того, страна носит статус оффшорной зоны. В стране ощущается нехватка нефтепродуктов, промышленных товаров народного потребления, транспорта, которые ввозятся из Германии, России и Италии.

Туризм в Черногории: перспективы развития и уникальность предложения

 Географическое местоположение страны расположило ее в центре Европы. Страна наделена выходом к морю, прибрежными солнечными пляжами, горами, кристально чистой речной водой, великолепными нетронутыми лесами. Совокупность природных факторов обусловила успешное развитие туристической отрасли страны. Для въезда на территорию страны большинству туристов не нужны визы.

 ■ климатические условия. Среднегодовая температура составляет +17 градусов. Температура воды опускается зимой до +15 градусов. Туристический сезон открывается с мая и заканчивается в октябре. Третью часть года в стране выпадают осадки, благоприятно влияющие на произрастание сочных фруктов и красивых зеленых растительных культур. Чистейшая экология страны является весомым фактором, определяющим приобретение недвижимости иностранцами;

 ■ туристическая инфраструктура. Побережье Черногории относится к водам Адриатики. Полностью побережье неизведанно и местами до сих пор остаются нетронутые человеческой цивилизацией красоты. Самым популярным курортом страны является Будва, количество гостиниц в которой насчитывает около 40. Для сравнения, на курортах соседних стран – Италии, Хорватии – количество гостиниц превышает названное в 5-10 раз. Несколько строящихся гостиничных комплексов финансируют российские бизнесмены. В разгар туристического сезона предоставляемых отелями номеров явно не хватает, поэтому туристы пользуются возможностью проживания в частных домах;

 ■ роль туризма в экономике страны. Правительство страны делает особые ставки на туризм и перспективы его развития в стране. Поэтому особый приоритет по привлечению иностранных инвестиций выставлен сегодня в отношении развития именно данной отрасли. Пляжный отдых, лыжные курорты, рафтинг привлекают сегодня в Черногорию множество туристов;

 ■ туризм Черногории в цифрах. Темпы развития туристической отрасли выводят Черногорию в лидеры среди всех стран мира. Этот титул подтверждается страной третий год подряд.

 Ожидаемые темпы прироста туристического потока – около 10% в год:

Наиболее популярными курортами являются Будва, Тиват, Котор, Ульцин. Города снабжены аэропортами:

С каждым годом популярность курортов страны среди жителей СНГ увеличивается, а доля российских туристов плавно растет с 6% в 2006 году до 20% в 2011.

Инвестиционная среда: бывают ли условия еще лучше?

 ■ роль иностранных инвестиций в развитии региона. Развитию промышленности Черногории отлично поспособствовал ввод евро в 2002 году, который позволил стране выступать на рынке как носителю благоприятного инвестиционно-делового климата. Привлеченные инвестиции позволили стране в 2006 – 2009 годы приобрести статус наиболее быстро экономически развивающейся страны, темпы роста составили около 9%. По итогам 2011 года Монтенегро подтвердила в шестой раз подряд позицию лидера по соотношению объема привлеченных инвестиций на душу населения.

 ■ факторы влияния на благоприятный инвестиционный климат:

 - прозрачность ведения экономической политики страны;

 - сравнительно низкая роль государства в регулировании бизнеса;

 - свободный оборот капитала;

 - сравнительно низкий уровень налогообложения;

 - низкая доля государственной собственности в экономике страны;

 - стабильная кредитно-финансовая атмосфера.

 ■ налоговая политика. Ставки по вкладам Черногории являются конкурентными в регионе. Налог на прибыль характеризуется как один из самых низких. Ставка НДС дифференцирована для групп товаров и варьируется в диапазоне от 7 до 17%. Кроме того, инвесторам предоставлена возможность ретраншировать проценты с доходов, а также дивиденды полностью;

 ■ защита прав инвесторов. Иностранцам предоставлено право на приобретение либо создание собственной компании на территории страны. Право на собственность инвестора защищено законом. Объемы инвестиционного капитала не ограничены ни снизу, ни в потолке. Любой капиталовладелец может направить собственные средства в любую из приглянувшихся отраслей. Приграничные зоны и государственные богатства, расположенные в их районе, инвестор может использовать по праву долгосрочной аренды;

 ■ простота регистрации предприятия. Перечень документов, обязательных к наличию при открытии предприятия сводится к пяти, в отличие от среднего стандартного пакета в 7 – 10 документов. Процесс регистрации не превышаем одной недели. Минимум уставного капитала – 1 евро. Кроме того, законами Черногории предоставлена уникальная среди стран ЕС возможность для инвестора – оформить законодательно проект по строительству.

Куда же лучше инвестировать?

 Задаваясь вопросом о сфере, в которую все-таки выгоднее было бы влить капиталы, невооруженным глазом отмечается растущая роль туризма. Сфера становится еще более привлекательной, если учесть низкую долю промышленных предприятий в общем ВВП страны. Итак, каковы же наиболее выгодные сферы для вливания капитала?

 ■ прибрежные зоны. Аналитики «Биржевого Лидера» советуют делать капиталовложения в приморские участки. Такие земли в силу повышения туристического спроса повышаются ежегодно на 10-15%. Строительство фешенебельного отеля приносит прибыль в 50% - 70%. Количество отелей с высоким уровнем обслуживание катастрофически низкое. Мест для полноценного размещения туристов недостаточно.

 ■ недвижимость также привлекательна в силу относительно низкого налога на объекты данной сферы. Средняя доходность от инвестиций в эту сферу составляет порядка 25%.

 ■ туризм. В соответствии с ожиданиями мировых экспертов, будущее доходов Черногории – в туризме. Сегодняшний ориентир сводится к росту доходов сферы до трети в общем ВВП. За прошлый год туризм занял 17% в ВВП.

 Согласно свежим исследованиям, Черногории присвоено 72 место по индексу экономической свободы 2012 года среди 184 участниц. Позади страны остались все страны региона, в том числе и Хорватия. Занятию позиции поспособствовал статус Монтенегро как страны, ведущей политику роста частной сферы и формирования благоприятного инвестиционного климата.

Что принесут новые налоги на недвижимость?

Не успели отшуметь дискуссии о выборах в Думу, как депутаты уже решили показать свое лицо. Новоизбранная Государственная Дума будет принимать закон о вводе налога на недвижимое имущество. Новые налог должен заменить собой действующие налоги на имущество и землю. Ожидается, что новый налог будет вводиться поэтапно по регионам Федерации, и некоторые из регионов «станут пионерами» уже в 2012-ом году.

 Особенность нового закона в том, что он содержит в себе разноплановые тарифы – у кого больше земли и недвижимости, те будут платить больше, у кого – меньше, те и платить налог будут по меньшей ставке.

 Авторы законопроекта не считают, что новый налог будет для кого-то обременительным. Хотя некоторые эксперты подсчитали, что при определенных случаях налог на недвижимость будет достигать полсотни тысяч рублей в год (и даже выше).

 Как объяснили аналитики компании Nord FX, инициаторы законопроекта не видят в таких тарифах проблемы. По их словам, чем больше у человека недвижимости, тем, по определению, он богаче и для него не составит оплатить государству налог по более высокому тарифу, чем обладатели небольшой квартирки.

 Новый налог будет взиматься в соответствии с рыночной оценкой недвижимости, а не по «формальным» данным БТИ, дабы избежать умышленного занижения стоимости недвижимого имущества. Обладатели нескольких объектов недвижимости будут платить налог выше, чем обладатели одной квартиры или дома, также указывают специалисты.

 «Биржевой лидер» отмечает, что ранее налог на недвижимое имущество, в той форме, в которой он взимался, рассчитывался на основе данных о стоимости недвижимости в Бюро технической инвентаризации. По новым правилам, оценивать стоимость жилья будут по рыночным расценкам. Однако, как отмечают, эксперты Академии Masterforex-V, четкий механизм для данного определения еще не выработан.

 Остается немало вопросов, например, что будет считаться за основу рыночной стоимости – объявления в прессе, оценка эксперта или иное? Будут ли «рыночные цены» закреплены или они будут рассчитываться произвольно, и какое в таком случае будет максимальное отклонение от среднестатистического показателя? По предварительным данным, оценка объекта недвижимости не должна будет выходить за 30% от рыночной стоимости недвижимости аналогичного типа в данной конкретной местности.

 Из-за наличия большого количества вопросов и было решено вводить новый налог постепенно, «экспериментируя» на нескольких областях. Ведь даже по Москве разбег стоимости жилья колоссально отличается в зависимости от района. В таком случае даже в пределах одного города сложно определить одну границу «рыночной стоимости» жилья, ведь та сумма, которая будет начислена, будет иметь разное значение для жителя роскошных апартаментов в центре города и обладателя маленькой однокомнатной квартиры на окраине. С другой стороны, не секрет, что во многих городах существуют не только сугубо элитные районы, но и районы со «смешанным» типом проживания, где роскошные дома соседствуют с «развалинами».

 Оппоненты нового закона апеллируют тем, что не время в России всех стричь под одну гребенку, и если государство дало человеку землицы в размере шести соток, и он на ней построил небольшой домик, нужно позволить ему нормально обживаться, а не давить налогами.

 Компромиссом в данной ситуации будет случить лимит на квадратные метры, то есть, обладатели определенной минимальной жилплощади вообще налог не будут платить. Но тут уже встает сопутствующий вопрос – а сколько это квадратов? Цифры называются совершенно разные. Некоторые считают, что 55 квадр./метров на одного владельца вполне нормально, другие же говорят, мол, 15-20 с головой хватит. В тоже время риэлторы напоминают, что в настоящее время социальная норма в Москве – 18 квадр./метров на одного жильца.

 Введение нового налога затронет также ту часть населения, которая проживает в большой квартире, но при этом не имеет высокого дохода, например, пенсионеров, многим из которых жилье досталось еще в советские времена. Высокие налоги и поборы за «излишки» квадратометров вынудит таких людей продавать свою недвижимость и уезжать из обжитого места в поисках жилья в том районе, где государственные поборы не будут бить столь же сильно. С другой стороны, парламентарии обещают защитить в новом законе пенсионеров и социально незащищенные слои населения.

Квадратный метр, как объект инвестиций.

Кризисные явления всколыхнули мировые финансовые рынки Европы и Америки. Цунами мировой финансовой нестабильности докатилось и до России. Многие с сомнением в сердце начинают переводить свои рублевые вклады в валютные. Есть ли повод для волнений на российском рынке недвижимости или это просто круги на воде? Чего ждать: обвала цен или взлета?

Чему научила первая волна кризиса 2008 года?

 Как сообщает «Биржевой Лидер», эксперты рынка недвижимости уверяют, что, несмотря на колебания рубля, оснований для волнений нет. Однако, анализ кризиса 2008 года показывает, что в пиковый момент выиграл тот, кто продавал квартиру, так как стоимость многих превышала рыночную, особенно эта тенденция была характерной для Москвы и области:

 ■ приобретение недвижимости. Что же касается приобретения и особенно ипотечного строительства — здесь инвесторы прогадали, потому что уже через несколько месяцев стабилизации эту же квартиру можно было купить гораздо дешевле. Одной из причин снижения цены была выплата зарплат строителям организации-застройщика. Фирмам необходимы были «живые деньги» для расчета, как следствие — цена за квадратный метр пошла вниз.

 ■ прогнозы. Несмотря на оптимистические уверения экспертов в области недвижимости о быстром восстановлении рынка, цены на жилье так и не вернулись к уровню 2008 года, даже с учетом инфляции. И, если в августе кризисного года однокомнатная квартира 46 м2 эконом-класса стоила 4,4 - 4,5 млн. рублей, сегодня ее цена опустилась до 3,7 — 3,8 млн. рублей. Сегодня же за сумму чуть меньше 5 млн. рублей можно приобрести квартиру в Москве, да непросто в Москве, а в новостройке! Следовательно, приобретать недвижимость сейчас намного выгодней, чем до конца лета 2008 года.

 Как говорят многие аналитики, рынок недвижимости реагирует на экономические перипетии немного с отставанием. Уровень жизни населения падает, соответственно уже меньшее количество россиян могут позволить себе купить квартиру, пусть даже через ипотеку. Низкий спрос на жилье дает спад цен на недвижимость.

Есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость сегодня или лучше выждать время?

 По мнению экспертов кафедры недвижимости Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V, нестабильность курса рубля вводит многих инвесторов в заблуждение, однако, если жилье необходимо для жизни, покупать его нужно, невзирая на колебание курсов. Опасность при таких вложениях существует, но она в разы меньше, чем при покупке акций на бирже. Инвестирование в недвижимость оправдано, так как человек обеспечивает себя и свою семью жильем:

 ■ вложение средств. Вкладывать средства в недвижимость эффективнее, чем в другие биржевые инструменты, потому что «рынок квадратного метра» ведет себя относительно предсказуемо, и потери, которые может понести инвестор в этом сегменте, не велики, по сравнению с другими. К тому же в момент неустойчивости экономики недвижимость не сильно падает в цене и быстро восстанавливается после кризиса.

 ■ информация о застройщике. При покупке или строительстве квартиры следует узнать как можно больше об организации-застройщике. Если у застройщика большой опыт работы, дома построены и сданы в срок, претензий со стороны покупателей нет, то и в кризисные времена можно быть спокойным: застройщик не подведет покупателя.

Возможно ли предсказать наилучший момент для покупки квартиры?

 В период кризиса, объясняют аналитики компании ICM Brokers, назвать момент наибольшей или наименьшей цены на недвижимость довольно сложно:

 ■ покупка недвижимости. Не стоит затягивать с покупкой жилья, если вы собираетесь использовать его для себя, так как такая покупка будет в любом случае выгодна. Откладывать приобретение квартиры можно на 2-4-6 лет, но нет гарантии, что за это время кризис сойдет на нет.

 ■ инвестиции в недвижимость. Для инвесторов в недвижимость должно быть понятно, что «квадратные метры» относительно быстро и стабильно восстанавливают силы после кризисных волн. Так, после кризиса 2008 года цены на недвижимость практически достигли своего докризисного уровня уже в 2010, позже восстановление замедлилось.

 ■ прогнозы. Как прогнозирует Министерством экономического развития (МЭР) цены на жилье продолжат расти и в 2011 году на 2-5%. Тенденция сохраниться на протяжении нескольких лет. Наивысший процент роста цен ожидается в 2014 году - 5,7%.

Средняя стоимость недвижимости: каковы перспективы?

 Если сравнить показатели стоимости за более ранние годы (включая 2008), прослеживается тенденция увеличения стоимости квадратного метра. Поэтому, несмотря на новые витки, которые может сделать кризис, инвестирование в недвижимость остается одним из стабильных источников доходов:

 

Швейцария: сыр, часы, банки … выгодная недвижимость.

Известный афоризм инвесторов гласит: Швейцария – это страна, где не зарабатывают капиталы, в Швейцарии прибыль, полученную в других частях планеты, лишь хранят и защищают от всяких невзгод, сохраняя ее и разумно приумножая. О швейцарских банках, как тихой гавани для хранения инвестиций, известно каждому человеку, поэтому, как отмечают эксперты финансового издания «Биржевой Лидер», неудивителен бычий тренд швейцарского франка, из года в год продолжающего расти за счет притока иностранного капитала в швейцарские банки. Но... для любого инвестора важно не только следовать за устоявшимся трендом, но и видеть новые тенденции в рамках данного тренда. На что же еще слабо обращают внимание инвесторы всего мира, работая со Швейцарией, соответственно, какие новые инвестиционные возможности могут открыться потенциальным инвесторам?

Новый тренд: на что еще слабо обращают внимание инвесторы всего мира, работая со Швейцарией?

Кроме банковских инвестиций Швейцария интересна вложениями в область недвижимости, которая из года в год показывает устойчивый рост благодаря:

 • непрекращающемуся притоку иностранного капитала;

 • развитию туристического бизнеса;

 • благоприятному не только природно-климатическому, политическому, но и инвестиционному климату в государстве;

 • открытию многочисленных офисов, растущих как грибы после дождя, акционерных обществ (AG), в т.ч. с выпуском акций на предъявителя.

 Согласитесь, неудивительно, что количество офисов, как и отелей, частных апартаментов, комфортабельных шале (дача в швейцарском стиле) в этом альпийском государстве растет ежегодно. Значит, устойчиво и планомерно растут цены на все виды недвижимости в Швейцарии.

Как ипотека швейцарских банков помогает получить высокий доход от недвижимости

 Рост цен на швейцарскую недвижимость происходит одновременно с другой важной тенденцией – низкими процентами по ипотечным кредитам швейцарских банков, создавая для инвесторов уникальную ситуацию:

 • покупка недвижимости в Швейцарии – возможность сохранить и защитить свой капитал;

 • рост цен на недвижимость в Швейцарии обгоняет ставку на ипотеку в данной стране.

По каким минимальным ставкам выдают кредиты на ипотеку банки Швейцарии:

 Ставка LIBOR - по даной ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже.

Плавающая процентная ставка - ставка по кредитам, размер которой периодически пересматривается через согласованные промежутки времени (процентные периоды). При использовании плавающей ставки процентный риск несет заемщик. Обычно плавающие процентные ставки применяется в условиях высоких темпов инфляции, быстрого роста и резких колебаний уровня ссудного процента, а также на международном облигационном рынке.

Как видим из таблицы, наиболее выгодную фиксированную процентную ставку кредита от 1 года предлагает банк AXA Winterthur – 1,25% годовых.

 Bank Coop AG предлагает наиболее выгодную плавающую процентную ставку – до 2,625% годовых.

 При вопросе инвестирования в коммерческую недвижимость, Швейцария – одна из самых привлекательных стран:

 • интерес к швейцарской недвижимости. Коммерческая недвижимость в Швейцарии интересна, в первую очередь, как надежный способ капитализации средств (инфляция в стране составляет порядка 1-2%, тогда как чистая доходность от сдачи объекта в аренду достигает 5-8% на вложенный капитал);

 • сопутствующие платежи. При этом все заботы по техобслуживанию, улаживанию вопросов с арендаторами, управлению счетами и уплате налогов берет на себя управляющая компания, гонорар которой обычно составляет порядка 6-8% от дохода по арендной плате;

 • ипотека в стране. В Швейцарии покупка коммерческой недвижимости, как правило, осуществляется за счет ипотечного кредитования (в том числе и иностранными инвесторами!).

 Варианты получения прибыли. Один из самых распространенных – это арендные платежи. Доход в этой сфере может достигать 10%, даже если нанять управляющую компанию, которая возьмет на себя все организационные вопросы с арендаторами, платежами и налогами, а стоимость услуг такой компании составляет около 7% от дохода, полученного от аренды.

Какие возможности открывает Швейцария для иностранных инвесторов?

 Как пояснили эксперты кафедры недвижимости Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V, для увеличения размера собственных средств швейцарская коммерческая недвижимость очень привлекательна, так как инфляция в этой стране составляет менее 1%. За последние четыре десятилетия рост цены Швейцарской недвижимости составляет 3-4% в год:

 • бизнес в Швейцарии. В Швейцарии рады видеть инвесторов во всех сферах экономики. Иностранцам открыты двери для учреждения местных компаний. Однако в состав учредителей должен входить резидент страны, будь то физическое или юридическое лицо, а управляющим компании может быть только Швейцарский подданный. Больше всего регистрируются предприятия, являющиеся Акционерными Обществами, так как они имеют льготы при финансировании и заключении договоров. Сумма уставного капитала должна быть не менее 100.000 швейцарских франков. Число участников Акционерного Общества должно быть не менее трех. Ежегодно должен проводиться аудит. Ежегодное содержание обойдется от 10.000 до 20.000 швейцарских франков;

 • цены на недвижимость. Если брать во внимание постоянный рост цен на недвижимость в Швейцарии, то можно констатировать, что инвестирование своих средств в коммерческую или же жилую недвижимость может являться вполне удачным капиталовложением. По итогам 1-го полугодия 2011 г. стоимость жилья в Швейцарии выросла в среднем на 5%. Нужно понимать, что покупка недвижимости в чужой стране значительно труднее чем, скажем, покупка жилья в родной стране. Это обусловлено рядом причин и факторов, среди которых отметим:

 - специфику и особенность подхода законодательства в отношении нерезидентов страны;

 - особенности строения рынка недвижимости этого государства;

 • принятие решения банком. Как правило, банк рассматривает документы и принимает решение о финансировании сделки на протяжении 2-3 недель, после чего дает ответ. Важно отметить, что банки Швейцарии практикуют индивидуальный подход к каждому клиенту. Для работы с иностранными клиентами в банках созданы специальные отделы. В случае если клиент уже кредитовался в определенном банке и у него есть положительная кредитная история, то решение принимают достаточно оперативно. После подтверждения о финансировании предприятия между сторонами заключается договор купли-продажи независимым нотариусом, который и регистрирует сделку;

 • закон, ограничивающий приобретение земли иностранцами-нерезидентами. Этот закон распространяется лишь на жилую недвижимость. Иностранец имеет право приобрести не больше 200 кв. м жилплощади, и не больше 1000 квадратных метров земельного участка. Также ограничения касаются и сроков перепродажи: не ранее 5 либо 10 лет во избежание спекуляций на рынке. Правда в этом случае могут быть исключения, например, если собственник докажет, что у него, к примеру, ухудшилось здоровье или же он находится в трудном финансовом положении, а также, что это произошло уже после покупки недвижимости;

 • квоты на приобретение недвижимости. В Швейцарии ежегодно выдается порядка 1500 квот-разрешений, которые дают право купить жилую недвижимость иностранцами. Эти квоты в основном распределены по кантонам, живущим исключительно за счет туризма. Наибольшее количество разрешений, как правило, ежегодно имеют кантоны так называемой "французской Швейцарии" (Вале, Во), а также "немецкой Швейцарии" (назв. Граубюнден), и части "итальянской Швейцарии" (Тичино). Женевы и Цюриха в этом списке нет;

 • отношение риэлторов к иностранным покупателям. Цена недвижимости в Швейцарии отличается в зависимости от того, кто является покупателем. Швейцарцы хорошо понимают, что нужно именно выгодно продать недвижимость иностранцу, получив при этом наиболее высокий доход. Это касается скорее коммерческой недвижимости – ресторанов, гостиниц и жилой недвижимости, в меньшей степени – складских, офисных и производственных помещений, т.е. недвижимости, которая сдается в аренду. Стоит иметь в виду, что для нерезидентов стоимость определенного объекта недвижимости может превышать реальную стоимость;

 • популярные кантоны среди инвесторов. Не все знают, что в Цюрихе и Женеве покупать недвижимость нерезидентам Швейцарии запрещено. Кантон Вале, кантон Во (регион располагающийся неподалеку Женевского озера, Монтрё), Женева и Цюрих – регионы, наиболее известные иностранным инвесторам. Но стоит иметь в виду, что рынок Женевской недвижимости является очень сложным и подверженным сильным колебаниям цен.

Спрос на недвижимость очень высок со стороны инвесторов:

 • предложения коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисных помещений зависит от региона и колеблется в районе цены €700-1000 за кв. м в год. Важно отметить, что в Швейцарии доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости в среднем составляет порядка 6-7%. В Женеве и Цюрихе, из-за высокого спроса, доходность на 1,5-2% выше, нежели в других регионах;

 • возможности для частных инвесторов. Рынок коммерческой недвижимости, которая стоит 5-20 млн. CHF, особенно интересен для частных иностранных инвесторов. Причиной является то, что местные швейцарские инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании) по ряду разных причин стремятся инвестировать в более дорогую недвижимость стоимостью 20-30 млн. CHF;

 • сдача в аренду частной недвижимости. Собственник может сдавать свою недвижимость не более одиннадцати месяцев в год. Управляющая компания подписывает договор с владельцем, в котором указывается конкретные сроки сдачи жилья, стоимость аренды и прочие платежи;

 • схема оформления недвижимости. При оформлении недвижимости в Швейцарии важным является соблюдение всех формальностей законодательства этой страны:

 - заключить договор о намерениях;

 - чтобы забронировать недвижимость, следует перечислить залоговую сумму;

 - далее на счет нотариуса, который оформляет сделку, перечисляется сумма стоимости объекта;

 - в реестре прав собственников производится регистрация;

 • налог на собственность. Налоговое законодательство этой страны очень лояльно, и считается лучшим в Европе, как для физических, так и для юридических лиц. На сегодняшний день существуют такие налоги: около 0,4% от вложенных средств на имущество и приблизительно 0,5% от налоговой стоимости объекта на земельный налог.

Стабильность швейцарского франка

 Очевидно, что покупка швейцарских франков во время мирового кризиса является одной из самых стабильных и надежных инвестиций.

Курс швейцарского франка находится под давлением в краткосрочной перспективе и заканчивает коррекцию АВС волнового уровня Н2 к долгосрочному восходящему тренду. Эксперты факультета детального изучения торговой системы Masterforex – V поясняют, что цена, пробив пивот МФ, сделала остановку в области наклонного канала. Однако индикатор АО подсказывает нам, что мы имеем дело с потенциально разворотным импульсом в сторону долгосрочного тренда.

 Момент истины к нему и пробитие сопротивления на отметке 1,1934 сформирует бычий ФЗР волнового уровня Н1. Дальнейшее восходящее движение будет происходить в волне а(С) или С того же уровня. После пробития следующего сопротивления в области максимума прошлой недели – 1,2091, можно ожидать новых ценовых рекордов в волне а(С) или С волнового уровня не ниже Daily1. Срыв восходящего движения продолжит коррекцию в фигуре продолжения тренда «Собака Баскервилей Элдера МФ» уровня Н4, и поддержку цена встретит на отметке 1,1731.

 Курс индекса швейцарского франка:

Экономика восстанавливается, а цены на недвижимость падают.

Рынок недвижимости, ставший катализатором экономического кризиса, опять вызывает беспокойство аналитиков. Как отмечает интернет-портал «Биржевой Лидер», после обрушения цен на жилье во время глобального кризиса с выходом национальных экономик из рецессии цены за квадратные метры в большинстве стран мира в прошлом году стали агрессивно стремиться к докризисным позициям. Однако данные первого квартала текущего года показывают, что в целом в мире темпы роста стоимости жилья начали понемногу снижаться.

 Что это – временный спад или назревающий новый тренд?

Как закончили 2010 год?

 Эксперты кафедры недвижимости Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V выделили основные тенденции прошедшего года:

 • В США жилье стабильно продолжало дешеветь. Согласно индексу FHFA, стоимость жилья в Америке снизилась на 5,2%, по индексу Кейса-Шиллера падение еще больше – 5,3%. Причины – огромное количество изъятого банками залоговой жилой недвижимости, что создало избыток предложения, высокий уровень безработицы и нестабильность американской экономики.

 • В Европе зафиксирована разнонаправленность. Так, в Восточной Европе цены на жилье еще продолжали падать – лидерами здесь были Украина и Болгария (минус 9,5%, согласно данным Global Property Guide). В Скандинавии жилье дорожало, но меньшими темпами, чем годом ранее: например, в Норвегии – 4,3% против 10,1% в 2009 году. В Центральной и Южной Европе цены на жилье если и росли, то незначительно (в Германии – на 1,6%, в Швейцарии – на 0,8%); в большинстве стран этого региона цены продолжили падение – в Испании на 5,9%, в Турции – на 4,8%, в Голландии – на 2,6%. Европейским рекордсменом по росту цен на жилье стала Латвия (плюс 19,1%), по спаду – Ирландия (минус 11,6%).

 • В Азии цены на жилую недвижимость росли различными темпами: так, если в Сингапуре прирост составил 13,6%, на Тайване – 9,7%, то в Таиланде всего 2,9%, на Филиппинах – 0,2%. Лидером не только Азии, но и мира в прошлом году был Гонконг – рост на 20,1%, за ним расположился «остальной Китай» – 15,3% (по данным Пекина и Шанхая).

 По информации Global Property Guide, страны мира практически разделились на два одинаковых по численности лагеря: в одних цены еще продолжали падение, в других – росли.

Инвесторам: каковы итоги I квартала 2011 года?

 На днях были опубликованы данные глобального индекса авторитетной компании Knight Frank о динамике цен на жилье в первом квартале 2011 года. В целом, делают вывод аналитики Knight Frank, темпы роста мировых цен на жилье замедлились:

 • подорожание в мире. В среднем за первую четверть нынешнего года жилье подорожало в мире всего на 1,8% – это самый низкий показатель с конца 2009 года;

 • цены на недвижимость не изменились. В половине стран, в которых Knight Frank проводила мониторинг, цены не изменились или даже снизились;

 • цены еще снизились. Среди регионов аутсайдером продолжают оставаться США – там цены упали еще на 0,4%;

 • ситуация в ЕС. В Европе средние цены также снизились – в среднем на 4,1%. Но в Норвегии стоимость жилья возросла на 5,0%;

 • лидеры роста цен. Лидером роста цен на жилье по-прежнему остается Азия: в Гонконге стоимость квадратных метров возросла на 9,3%, в Индии – на 6,8%, на Тайване – на 0,8%.

  

Схожие данные представлены и в обзоре Global Property Guide по итогам первого квартала текущего года:

 • жилье подешевело в 59% стран. Год назад картина была диаметрально противоположной;

 • лидеры роста. В Европе лидерами падения темпов роста стали Ирландия (13,1%), Болгария (10,2%), Испания (7,9%), Хорватия (6,7%), Словакия (5,6%) , Литва (4,4%). В Швеции цены упали на 0,5% (после 10%-ного роста в 2010 году), в Великобритании цены снизились на 4,4% в годовом исчислении (против роста в прошлом году на 5,5%), в Финляндии выросли всего на 0,7% (против роста 11,2% в 2010 году). Даже в самой благополучной Германии жилье подешевело на 0,1%. Лидером роста цен в Европе остается Норвегия (плюс 6,9% в годовом исчислении).

 • ситуация в США. В США стоимость жилья снизилась на 3,7%.

 • Азия демонстрирует рост: Сингапур – на 8,2%, Тайвань – на 6,8%, Гонконг – на 5%.

 • Подешевели квартиры и в Австралии (на 3,4%) и Новой Зеландии (на 4,8%), "благодаря" стихийным бедствиям, обрушившимся на эти страны в начале 2011 года.

 Разница в номинальных показателях между рейтингами Knight Frank и Global Property Guide объясняется тем, что в последнем рейтинге делается поправка на инфляцию в тех странах, где проводится мониторинг цен на жилье.

 Иван Егоров, эксперт кафедры недвижимости Академии Masterforex-V уверен, что снижение темпов роста цен на жилую недвижимость – долгосрочный тренд. Миру, скорее всего, стоит ждать снижения цен на жилые квадратные метры – к этому рынок жилой недвижимости будут подталкивать инфляция и рост процентных ставок по ипотеке.

Что происходит с ценами на недвижимость в России?

По данным Knight Frank, в России цены на жилую недвижимость в первом квартале упали на 13,7% (49-е место в рейтинге). За год, с апреля 2010 года по апрель 2011 года, российское жилье подешевело на 13,9%.

 Хотя по российским данным всё происходит с точностью до наоборот:

 • тенденции цен в России. По информации портала «Мир квартир», в России не следует ждать даже сезонного летнего снижения темпов роста стоимости жилья. Так, на вторичном рынке жилья цены снижаются в 28% городов, но растут в 56% населенных пунктах, находящихся под мониторингом. Причем дорожает жилье всех категорий;

 • жилье в РФ будет дорожать? В апреле с.г. заместитель главы правительства Москвы В. Ресин публично заявил, что жилье будет дорожать. В Москве, по его мнению, на первичном рынке даже квартиры эконом-класса вырастут в цене на 15-20%, а на вторичном рынке – на 10%. Причиной этого заммэра назвал недостаток предложения и в то же время снижение ипотечных процентных ставок, что подхлестывает спрос;

 • цены на нефть и недвижимость. Согласно исследованию компании Chesterton, рост цен на жилье в России будут провоцировать высокие мировые цены на нефть. Если до конца года они останутся на нынешнем уровне, то, например, в Москве жилье подорожает на 18%;

 • стоимость квартир в Москве. Согласно различным источникам, с начала года стоимость квартир в Москве выросла на 13-17%.

 В то же время эксперты Академии Masterforex-V отмечают, что в ближайшем будущем Россию ждут два масштабных политических события – выборы в Государственную думу и президента страны. Многие россияне предпочтут отложить решение своих проблем с жильем «на потом», то есть на следующий год, что будет стимулировать вялость рынка как первичного, так и вторичного жилья.