Жилье в кредит в России: выгоды и скрытые камни.

Возрождение рынка ипотечного кредитования – это один из показателей экономического роста государства. В то время как в Украине кредитование под покупку жиль еще не вышло на докризисный уровень, наши северные соседи рапортуют о росте кредитования этой сферы. Как отмечает экономический портал «Биржевой Лидер», текущий год для рынка ипотечного кредитования отметился высокой активностью российских банков и, соответственно, значительным увеличением количества предложений по ипотечным кредитам. Одни банки снижали процентные ставки, другие – в дополнение к этому урезали минимальный размер первого взноса, первые – увеличивали сроки кредитования и объемы кредитов, а вторые отвечали им отменой единоразовых комиссий за оформление и выдачу кредита.

 В результате сегодня в России можно найти такие условия предоставления кредита под залог жилья, которые даже превосходят докризисные предложения. И россияне охотно ринулись занимать очередь за жильем в долг. Начинает казаться, что рынок недвижимости возродился и вот-вот ипотечные кредиты станут доступными большей части населения. Но так ли это на самом деле? Есть ли по-настоящему выгодные кредитные программы, которые позволят всем желающим стать обладателем собственного жилья?

Что предлагает рынок ипотечного кредитования?

 На сегодняшний день, объясняют эксперты Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V, ставка кредитования по ипотеке в банках России практически одинакова у всех банков: от 11 до 14% годовых в рублях, средний показатель по стране составляет 12,2%, что даже лучше показателя начала 2008года. Тем временем, средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте опустилась уже к 9,7%.

 Действительно, банки пошли на значительные уступки населению. Помогает им в этом и государство, финансируя ряд программ, особенно для молодых семей. Благодаря ипотеке стало возможным не только купить квартиру на вторичном или первичном рынках, но и построить собственный дом.

 Тем не менее, у каждого банка свои сроки, процентные ставки, требования к заемщику и условия пользования кредитом. Но есть и общие черты для большинства банков:

 • ниже ставка – больше комиссия, и наоборот;

 • ниже ставка – больше первоначальный взнос, и наоборот;

 • ниже ставка (и/или нет комиссии) – возможны скрытые платежи: высокие штрафы за просрочку и/или больше дополнительных расходов по оформлению кредита, а также могут быть особые условия относительно преждевременного погашения.

 Поэтому, аналитики компании FOREX MMCIS group рекомендуют – после получения согласия банка на предоставления кредита:

 • внимательно ознакомиться с кредитным договором, прежде чем совершать какие-либо платежи или его подписывать;

 • выяснить все условия, которые могут повлечь за собой изменение размера ежемесячных платежей, последствия просрочек, условия преждевременного погашения и т.д.;

 • обратить внимание на итоговую сумму процентов, которые придется ежегодно платить – соответствуют ли они ожидаемому значению.

 Следует также помнить, что для осуществления ипотечной сделки понадобится сделать не только первоначальный взнос (в большинстве случаев), но и иметь деньги на оплату комиссии банка, заключения страхового полиса, оформления нотариальных документов, проведения оценки объекта недвижимости и непосредственно регистрации сделки.

Лучшие кредитные предложения

 Ипотекой в России занимаются многие банки, но особенного успеха добились самые крупные, а также специализирующиеся на ипотеке кредитные организации. Так пятерка лидеров данного рынка (Сбербанк, ВТБ24, Дельтакредит, Запсибкомбанк, Транскредитбанк) выдают около 80% всех ипотечных кредитов, тогда как почти сотня остальных банков делит между собой 20%:

• Сбербанк. Особое признание у населения получила ипотека «Молодая семья», выдаваемая Сбербанком со ставкой от 8,8% годовых в долларах и евро, а в рублях от 9,5%. Максимальный размер ставки тут зачастую зависит от города – чем он крупнее, тем меньше ставка. К примеру, для Москвы она не более 12%.

 Сбербанк на пару с ВТБ 24 стали локомотивами всего рынка, заставляя остальных участников равняться на себя, предлагая беспрецедентные для настоящего времени условия. На данный момент самыми популярными и выгодными являются следующие кредитные программы на покупку жилья:

Как видим из таблицы, по величине минимальной ставки лидирует ВТБ24, стартуя с отметки 7,95% годовых в иностранной валюте. Получить под такие условия кредит на покупку жилья можно при уровне первого взноса только от 60% и на срок до 7 лет. При минимальном же взносе 10% или 20% для квартиры на вторичном или первичном рынке жилья соответственно реальное значение годовой ставки будет 9,25-10,15%. Срок кредитования составляет от 5 до 50 лет, что позволит индивидуально подобрать размер ежемесячного платежа исходя из уровня платежеспособности заемщика.

 Также от 7,95% годовых в евро или долларе США можно в ВТБ24 перекредитоваться и таким образом значительно сэкономить за годы пользования кредитом по более низкой ставке.

 Минимальный размер ставки в рублях составляет 9,5% как у ВТБ25, так и у Сбербанка. Причем Сбербанк может похвастаться отсутствием комиссии по большинству своих программ ипотечного кредитования.

 Немного выше ставка у банка «Дельтакредит» - 8,75-9,75% в долларах США при размере первого взноса более 50%. Если же взнос на уровне 30-50% ставка будет 9,0-10,0%, а при 15-30% взносе ещё выше – 9,25-10,25% годовых. Помимо этого ещё придется оплатить комиссию, которая составит до 4% от суммы кредита, а в случае необходимости обналичивания кредитных средств - ещё 1%. Стоит отметить, что максимальный размер комиссию у данного банка повлечет за собой снижение процентной ставки от 0,5% до 1,5%. Максимальный срок кредитования в Дельтакредите 20-25 лет, в зависимости от конкретной программы.

 Интересные предложения также у Транскапиталбанка. Программа «Городская ипотека» от 9,5% годовых в валюте с возможным отсутствием первоначального взноса. Максимальный срок кредитования данной кредитной программы составляет 30 лет при относительно небольшом значении комиссии в 1,1%, которая к тому же ограничена определенной суммой. Строительная программа данного банка предполагает от 20% первоначального взноса и 9,5-12,5% годовых в иностранной валюте на срок до 20 лет, что является весьма выгодным предложением для ипотечного кредита, предназначенного для строительства нового дома.

Ипотека в России: время покупок.

Рынок ипотечного кредитования является одним из индикаторов состояния экономики. И сейчас многие крупные банки пытаются вернуть утраченные позиции на этом рынке. Так банк ВТБ 24 начинает выдавать ипотечные экспресс-кредиты, решение по которым клиенты будут узнавать уже в день обращения. Об этом стало известно РИА Новости со ссылкой на главу департамента ипотечного кредитования банка Анатолия Печатникова.

 По словам г-на Печатникова, для получения подобного кредита необходимы лишь документы, удостоверяющие личность, и не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья. При этом клиенты не должны будут документально подтверждать свои доходы. Процентные ставки и комиссии не будут отличаться от действующих по другим программам банка.

 По данной программе можно будет приобрести лишь готовое жилье. Максимальный срок кредита - 20 лет. Для Москвы, Московской области и Петербурга максимальная сумма займа составит 15 миллионов рублей, для остальных регионов - 8 миллионов рублей.

Статистика: падают ли процентные ставки на рынке жилья?

Беспристрастная статистика свидетельствует, что только 5 процентов россиян могут «решить квартирный вопрос», не прибегая к ипотеке. А вот воспользоваться ипотекой может только каждый десятый российский гражданин, считают эксперты, – слишком малы официальные доходы населения, чтобы рассчитывать на банковский кредит, а после кризиса банки уже не раздают кредиты налево и направо, без удовлетворительной справки об официальных доходах. Среднестатистическому россиянину для покупки обычного жилья площадью 70 квадратных метров требуется 23,6 года копить нужную сумму, в то время как в Евросоюзе для этого хватает 4-7 лет.

 Последний год процентные ставки ипотечных кредитов постоянно снижаются, в то время как аренда жилья дорожает. На сегодняшний день в крупнейших городах России ежемесячные выплаты банку по ипотечному кредиту вполне сопоставимы с арендой стандартного жилья.

 В России очень высокие расходы на жилье, купленное по ипотечному договору, – за 20-летний кредит клиент банка переплачивает как минимум вдвое стоимость своего жилья.

 И, тем не менее, по сравнению с 2009 годом количество договоров ипотеки в России уже удвоилось. Риэлторы уверены, что цены на квадратные метры достигли дна и теперь могут только повышаться, что и подтверждает статистика. Как это ни парадоксально, но те, кто взял ипотеку до кризиса, оказались в выигрыше – если в начале 2006 года в Москве квадратный метр стоил 34 тысячи рублей, но ныне – свыше 80 тысяч.

Ипотека – большие расходы, поэтому любая возможность сэкономить приветствуется заемщиками. В каких банках наиболее выгодно взять кредит в Москве?

Возможно ли воспользоваться предложениями банков?

Для банка лучший клиент – «зарплатный» клиент, то есть тот гражданин, который получает стабильную высокую зарплату, пояснили аналитики землячества трейдеров и инвесторов Москвы и Центрального ФО РФ Академии Masterforex-V:

 • в «Уралсибе» и Райффайзенбанке зарплатные клиенты получают скидку 0,25% от базовых ставок;

 • в Альфа-банке – минус 1% на процентную ставку и уменьшенная на 0,4% комиссия за выдачу ипотеки;

 • в Абсолют-банке – процентная ставка снижается на 0,5%, а комиссия за оформление документов уменьшается в 2 раза;

 • в Росевробанке предложат скидку до 1% от базовой процентной ставки;

 • в «Сосьете Женераль Востоке», кроме скидки до 1% от кредитной ставки, наполовину снизят банковскую комиссию, а также предложат пакет льготных банковских услуг;

 • в Нордеа-банке предложат снижение процентной ставки на 0,1-0,2% годовых.

 Скидка зарплатному клиенту может быть еще больше, если в этом же банке обслуживается его компания. Многие банки заключают договоры с компаниями и предоставляют сотрудникам корпоративного клиента дополнительные скидки при кредитном обслуживании.

 Существует еще несколько способов снижения процентной ставки по ипотечному кредиту:

 • положить в банк депозит. Например, в «Уралсибе» таким образом можно получить скидку на ипотеку 0,5-1,25%;

 • иметь положительную кредитную историю в том банке, где берется ипотека. Если клиент уже брал кредит в банке и погасил его (или гасит) без проблем, то в «Уралсибе» он может рассчитывать на скидку на ипотечный кредит 1,25%, а в «Сосьете Женераль Востоке» существует минимальный срок на успешно выплаченный кредит – полтора года;

 • оформить ипотеку под плавающий процент. Это хороший способ для тех клиентов, кто собирается погасить кредит в ближайшее время. Например, в Юникредит-банке плавающая ставка вычисляется по формуле: для рублевых кредитов – MosPrime 6M + 5%, для валютных – Libor 6М/Euribor 6М + 5%. В «Дельтакредите» плавающая ставка зависит от срока ипотечного кредита и объема первого взноса;

 • процентная ставка ипотечного кредита может быть снижена во время акций. Например, в «Уралсибе» сейчас работает специальная ипотечная программа «Ипотека для родителей, настоящих и будущих», по которой за каждого несовершеннолетнего ребенка процентная ставка снижается на 0,5%. А в ОТП-банке родители троих и больше детей оформляют ипотеку без банковской комиссии.

Кредит – далеко не все, что подлежит оплате

 И не стоит забывать, напоминают эксперты Академии Masterforex-V, что, покупая квартиру в кредит, вы платите не только процентную ставку и тело кредита банку:

 • комиссия банка за организацию ипотечного кредита. За подготовку кредитной документации большинство российских банков берут от 1% до 3% от объема ссуды. Но с конца 2010 года растет количество банков, которые перестают взимать комиссию;

 • другие виды банковских комиссий – за рассмотрение заявки клиента, расходы на ведение кредитного счета, комиссия за выдачу наличных и т.д. По отдельности каждая комиссия может быть незначительной, но суммарно может набежать кругленькая сумма;

 • страхование – как объекта ипотеки, так и жизни заемщика. Некоторые банки «настоятельно рекомендуют» страховаться только в ограниченном круге компаний, которые являются партнерами данного банка;

 • услуги нотариуса;

 • услуги оценщика. При покупке жилья на вторичном рынке, как и в случае со страховыми компаниями, некоторые банки хотят, чтобы клиенты обращались в определенные компании для оценки жилья. При покупке жилья на вторичном рынке обычно добавляется еще один вид обязательной для получения кредита страховки – титульное страхование, защищающее банки от потери прав собственности на приобретаемое заемщиком жилье. В эту же статью расходов можно отнести и оплату услуг риэлтора;

 • услуги ипотечного брокера. Как говорится, палка о двух концах – с одной стороны, услуги ипотечного брокера могут доходить до 1,5% от суммы займа, а с другой – хороший брокер подберет наилучший вариант и объяснит, какие «подводные камни» закладываются в договоры ипотеки;

 • досрочное погашение кредита. Очень важное условие – позволяет ли ипотечный договор клиенту досрочно погасить ссуду, оплатив только оставшееся тело кредита, без санкций за досрочное выполнение обязательств перед банком. Заемщики объективно заинтересованы в досрочном погашении кредита, ведь в итоге уменьшается сумма, которую они переплачивают банку за жилье.

 Самому разобраться в хитросплетениях ипотечных договоров без специальной подготовки тяжело, констатируют эксперты финансового портала «Биржевой Лидер», но существенно – на десятки и сотни тысяч рублей – снизить расходы на приобретение жилья вполне возможно.